鲍总点头：“这个我明白。”

杨昕玥又说：“所以这个项目还是要看它底层资产的情况。底层资产非常重要，关乎着投资的安全逻辑和安全边际。”

“咱们来看这个底层资产，这个项目位于海市著名商圈徐加汇的核心位置。整幢楼算是优质资产，现在这个商圈的空置率是5.1%，仅次于陆加嘴商圈。按这个商圈年年增长的租金率，整体收购旧楼改造是有利润的，也一定会有利润。但有多少利润，有没有资料上这么高的利润现在不好说。”

“再来说这个基金规模，26亿人民币，社会公众募集是17亿，据我所知，之前他们已经跟银行贷了15个亿，那中间的6个亿哪去了？”

鲍总可能之前没留意到这个，听杨昕玥这么说，也倾身过去看资料。

边看边拧眉。

杨昕玥又说道：“像投资写字楼这种，单笔体量太大，退出并不容易。在写字楼满租的状态下，可以通过银行租金贷款业务等渠道退出。但这里有一点，如果通过银行贷款方式退出，一般评估价格都不会太高。”

鲍总问道：“这个写字楼是有小产证的，将来最差的情况可以拆分卖掉吧？”

杨昕玥想了想，说：“是不是每间都有小产证，我没调查不敢说。海市的写字楼有小产证的屈指可数。一般这种项目，都是做成股权打包一起卖的。如果拆分单间卖，这里面会涉及到很多问题，还有高额的增值税，几乎是卖一套亏一套。”

鲍总皱着眉：“那依杨总的意思，这个项目不能投？”

杨昕玥笑着说道：“能不能投，我不能帮您去做这个决定。”

又说：“现在海市因为土地可开发面积越来越少，像写字楼这种更是少有新盘。即便有新盘也不会在成熟的商圈，所以大多是收旧楼改造。这个项目投是可以投，但有没有那么大的利润空间，现在不好说。而且两年想回款，我觉得时间上不太充裕。”

鲍总拧着眉不说话。

杨昕玥看了看他，说：“我就随口一说，鲍总也就随便一听吧。其实投资一个项目，就怕底层资产不真实，投资款项又去向不明，这两个就很致命。”

鲍总连连点头。

“果然专业的事要交给专业的人来做。听杨总这一番话，又让我学到了很多东西啊。”

杨昕玥摆手：“嗐，我就是这种项目做多了，比别人多一些心得体验罢了。”

“杨总这些心得体验都是别人打听不来的财富呢。”

接过杨昕玥递过来的资料，说：“那这个项目我再研究研

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